Das gilt jetzt: Gebäudeenergiegesetz ab 01.01.2025

Akademie | Das gilt jetzt: Gebäudeenergiegesetz ab 01.01.2025

Wohngebäude

Hydraulischer Abgleich

Das Gebäudeenergiegesetz trat in einer aktualisierten Fassung am 01.01.2024 in Kraft. Der Gesetzgeber hatte bereits im Zuge des Inkrafttretens der „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen“ (Mittelfristenergie-versorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV) zum 01.10.2022 eine Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich von Zentralheizungen mit Erdgas als Energieträger vorgeschrieben [§3 EnSimiMaV]. Im Gebäudeenergiegesetz wurde diese Regelung auf sämtliche neu einzubauende Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger ausgeweitet [§60c GEG].

Bei einem hydraulischen Abgleich werden für jeden beheizten Raum die Heizlasten ermittelt und ergebnisabhängig Vorlauftemperatur und Volumenströme über einstellbare Regulierventile derart eingestellt, dass an sämtlichen Heizflächen die erforderliche Wärmeabgabe erfolgt.

Es gilt die Definition:

Hiermit können je nach Alter und Aufbau der Heizungsanlage nach konservativen Schätzungen bis zu 5 % der Energiekosten und nach optimistischeren Vorstellungen bis zu 15 % der Energiekosten eingespart werden. Voraussetzung für die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs ist das Vorhandensein bzw. die Funktionsfähigkeit einstellbarer Ventile an den Heizkörpern und gegebenenfalls an den Strangleitungen.

Im Einzelnen enthält das GEG folgende Vorgaben:

Pflicht zum hydraulischen Abgleich für Heizungssysteme >=sonstigen Nutzungseinheiten wie Gewerbe o.ä. [§60c (1) GEG]
Über den Hydraulischen Abgleich ist eine schriftliche Dokumentation der raumweisen Heizlastberechnung und aller Einstellungen zu erstellen sowie einem Mieter auf Verlangen unverzüglich auszuhändigen [§60c (4) GEG]
Die Unterlassung des hydraulischen Abgleichs kann mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 EUR belegt werden [§108 GEG]

Prüfung Heizungsanlagen

Gleichermaßen wie zum hydraulischen Abgleich hatte der Gesetzgeber bereits im Zuge des Inkrafttretens der EnSimiMaV die Verpflichtung zur Durchführung einer Heizungsprüfung für Heizungsanlagen mit dem Energieträger Gas und anschließende Optimierung vorgeschrieben [§2 EnSimiMaV]. Zielsetzung dieser Vorschrift war es sicherzustellen, dass Heizungsanlagen im Hinblick auf die Energieeffizienz optimal betrieben werden.

Im GEG wurde diese Verpflichtung folgerichtig auf sämtliche Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger (also unabhängig vom verwendeten Brennstoff) [§60b GEG] sowie auf Wärmepumpen [§60a GEG] ausgedehnt.

Fristenregelung zur Optimierung:

Gebäudegröße	Wärmeerzeugung	Baujahr Heizung	Frist
>= 6 Nutzeinheiten	Keine Wärmepumpe*	bis 30.09.2009	30.09.2027
>= 6 Nutzeinheiten	Keine Wärmepumpe*	nach 30.09.2009	1 Jahr nach Ablauf 15 Jahre
>= 6 Nutzeinheiten	Wärmepumpe** mit Fernkontrolle	nach 31.12.2023	2 Jahre nach Inbetriebnahme
>= 6 Nutzeinheiten	Wärmepumpe** mit Fernkontrolle	nach 31.12.2023	2 Jahre nach Inbetriebnahme + danach alle 5 Jahre

* Pflicht gilt nicht bei Gebäudeautomation oder Betrieb durch einen Versorger / Netzbetreiber
** Pflicht gilt nicht bei Stromdirektheizungen, Luft-Luft-Wärmepumpen und reinen Brauchwasserwasser-Wärmepumpen

Über die Prüfung ist eine schriftliche Dokumentation zu erstellen sowie einem Mieter auf Verlangen unverzüglich auszuhändigen [§60a (5) + §60b (5) GEG]
Aufgrund des Prüfungsergebnisses festgestellte Optimierungsmaßnahmen sind innerhalb von einem Jahr umzusetzen [§60a (5) + §60b (5) GEG]
Die Unterlassung der Prüfung kann mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 EUR belegt werden [§108 GEG]
Der Prüfungsinhalt umfasst unter anderem [§60a (2) + §60b (1,2) GEG]:
- Energieoptimierte Einstellung der Regelung
- Einsatz effizienter Pumpen
- Vorhandensein der vorgeschriebenen Dämmung an Leitungen und Armaturen

Die Prüfung soll möglichst im Rahmen ohnehin turnusmäßig stattfindender Maßnahmen (Wartung, Prüfung etc.) erfolgen und kann z. B. von Schornsteinfegern, Fachfirmen des Sanitärhandwerks oder zertifizierten Energieberatern (Energie-Effizienz-Experten) [§60a (3,4) + §60b (3,4) GEG] durchgeführt werden.

Verbot von fossilen Brennstoffen

Um die Klimaziele im Gebäudesektor erreichen zu können, wurde das endgültige Verbot der Verwendung fossiler Energieträger auf den 01.01.2045 gelegt [§72 (4) GEG].

Heizanlagen mit fossilen Energieträgern, die dennoch aufgrund der verschiedenen Ausnahme- und Übergangsregelungen gemäß Punkt 1.4 im Zeitraum 01.01.2024-31.12.2044 eingebaut werden, müssen mit steigenden Anteilen nachhaltiger Energieträger betrieben werden [§71 (8, 9, 10) GEG]:

Ab 01.01.2029 zu 15 % mit Biomasse oder Blauem/Grünen Wasserstoff
Ab 01.01.2035 zu 30 % mit Biomasse oder Blauem/Grünen Wasserstoff
Ab 01.01.2040 zu 60 % mit Biomasse oder Blauem/Grünen Wasserstoff
Ab 01.01.2045 zu 100 % mit Biomasse oder Blauem/Grünen Wasserstoff

Es ist wichtig zu verstehen, dass Gas- und Ölheizungen nicht verboten werden. Es wird verboten, herkömmliche fossile Energieträger zu nutzen. So ist es durchaus erlaubt, Flüssiggastanks mit Blauem/Grünen Flüssiggas zu befüllen und weiterhin die Gasheizung zu betreiben.

Heizungsanlagen mit 65 % erneuerbarer Energien

Die Verpflichtung zur Erfüllung der E65-Vorgabe besteht bei bestehenden Anlagen zur Wärmeerzeugung nicht, wenn

sie repariert werden können [§71 (1) GEG]
vor dem 19.04.2023 beauftragt wurden und bis zum 18.10.2024 eingebaut werden [§71 (12) GEG]
in Gemeinden <= 100.000 Einwohner bis zum 30.06.2028 oder bis 1 Monat nach Bescheid über den Ausweis als Neu-/Ausbaugebiet für ein Wärme- oder Wasserstoffnetz [§71 (8) GEG]
in Gemeinden > 100.000 Einwohner bis zum 30.06.2026 oder bis 1 Monat nach Bescheid über den Ausweis als Neu-/Ausbaugebiet für ein Wärme- oder Wasserstoffnetz [§71 (8) GEG]

Grundsätzlich dürfen außerdem auch nach den vorbenannten Fristen (30.06.2026 / 30.06.2028) Anlagen, die die E65-Vorgabe nicht erfüllen, übergangsweise betrieben werden:

Wärmeerzeugung	Frist
Allgemein [§71i GEG]	5 Jahre (nach Beginn Arbeiten Austausch)
Anschluss Wärmenetz [§71j (1) GEG]	Bis Anschluss / 10 Jahre (nach Vertragsschluss mit Netzbetreiber)
Anschluss Wasserstoffnetz [§71k (1) GEG]	Bis Anschluss / 10 Jahre (nach Vertragsschluss mit Netzbetreiber)

Sofern die zuständige Landesbehörde im Nachhinein entscheidet, dass der Ausbau eines Wärme- oder Wasserstoffnetzes nicht weiterverfolgt werden soll, müssen die bestehenden Heizungsanlagen die E65-Vorgabe innerhalb von 3 Jahren nach ergangenem Bescheid erfüllen [§§ 71j (2) und 71k (4) GEG].

Die E65-Vorgabe gilt grundsätzlich als erfüllt, sofern die folgenden Systeme zur Wärmeversorgung (auch miteinander kombiniert) verwendet werden:

Wärmeerzeugung	Besondere Anforderungen
Wärmenetz [§71b GEG]	Bestätigung Erfüllung E65-Vorgabe durch Wärmenetzbetreiber
Wärmepumpe [§71c GEG]	Bundesregierung plant den Einsatz natürlicher Kältemittel vorzuschreiben
Stromdirektheizung [§71d GEG]	Gebäude muss erhöhte Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz erfüllen (spezifischer Transmissionswärmeverlust max. 0,7 Referenzgebäude bzw. max. 0,55 bei bestehender Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger)
Solarthermie [§71e GEG]	Zertifizierung Solar Keymark
Flüssiger Brennstoff [§71f GEG]	65 % blauer oder grüner Wasserstoff / nachhaltig angebaute Biomasse
Fester Brennstoff [§71g GEG]	Nachhaltig erzeugte Biomasse und Verwendung in einem Biomasseofen mit automatischer Befüllung (Wasser als Wärmeträger) oder Biomassekessel
Wärmepumpe-Hybrid Solarthermie-Hybrid [§71h GEG]	Zentralsteuerung, Brennwertkessel und Vorrangschaltung Wärmepumpe Verwendung von 60% Biomasse / blauem / grünen Wasserstoff und Vorgaben an Mindest-Aperturflächen der solarthermischen Anlage

Beim Einbau der Anlagen ist durch eine fachkundige Person ein Nachweis über die Erfüllung der E65-Vorgabe zu erstellen und dem Betreiber zu übergeben. Die entsprechenden Vorgaben sind:

Beratungspflicht bei Heizungstausch

Damit Gebäudeeigentümer nicht nur unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten, sondern auch unter wirtschaftlichen Aspekten in die Lage versetzt werden, eine sinnvolle Entscheidung bei der Erneuerung einer Heizungsanlage zu treffen, schreibt der Gesetzgeber zukünftig eine verpflichtende Beratung vor dem Austausch einer brennstoffbetriebenen Heizungsanlage durch eine fachkundige Person vor [§71 (11) GEG].

Heizungsförderung

Der Gesetzgeber hat zusammen mit der Novellierung des GEG [§89 (2) GEG] auch das entsprechende Förderprogramm (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)) überarbeitet und wirtschaftliche Anreize für Eigentümer geschaffen, Heizungsanlagen nachhaltig auszutauschen und Gebäude energetisch zu ertüchtigen. Da neben den nachfolgend dargestellten Rahmenbedingungen (die sich bei Änderung der Richtlinie auch noch im Nachhinein ändern können) auch noch weitere Fördermöglichkeiten existieren, ist immer eine individuelle Fachberatung erforderlich.

Anzeigepflicht bei Austausch von Gasetagenheizungen

Im Hinblick auf die besondere Situation in Gebäuden mit Gasetagenheizungen und Einzelraumfeuerungsanlagen hat der Gesetzgeber vorgegeben, dass sich der Gebäudeeigentümer (Alleineigentümer oder eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) entscheiden muss, ob er weiterhin eine dezentrale Lösung für die Wärmeversorgung anstrebt oder den Umbau zu einer zentralen Heizungsanlage favorisiert (die Anlage muss dann auch den Vorgaben gemäß § 71 GEG entsprechen).

Die Entscheidung muss dem Bezirksschornsteinfeger angezeigt werden und ist verbindlich [§71l (5) GEG]. Wird innerhalb der nachfolgend skizzierten Fristen keine Entscheidung angezeigt, ist der Umbau zu einer zentralen Anlage verpflichtend [§71l (4) GEG].

Maßnahmen	Fristen
Entscheidung zu Zentral- oder Etagenanlage	5 Jahre nach Austausch der ersten Therme
Erfüllung E65-Vorgabe für Bestandsthermen bei Austausch und dezentraler Lösung	5 Jahre nach Austausch der ersten Therme sofern defekt
Erfüllung E65-Vorgabe für Übergangsthermen bei Austausch und dezentraler Lösung (vor Entscheidung)	6 Jahre nach Austausch der ersten Therme sofern defekt
Einbau Zentralheizung (E65-Vorgabe)	13 Jahre nach Austausch der ersten Therme
Anschluss Bestandsthermen an Zentralheizung	Bei Einbau der Zentralanlage oder 13 Jahre nach Austausch der ersten Therme sofern defekt
Anschluss Übergangsthermen an Zentralheizung	1 Jahr nach Einbau der Zentralanlage oder 14 Jahre nach Austausch der ersten Therme sofern defekt

Vorbereitung der Beschlussfassung

Maßnahmen	Fristen
Abfrage der GdW (respektive des Verwalters) zu Art, Alter, Leistung und Funktionstüchtigkeit sämtlicher Thermen beim Bezirksschornsteinfegermeister [§71n (1) GEG]	31.12.2024
Abfrage der GdW (respektive des Verwalters) zum Zustand und weiteren Anlagen zur Effizienzsteigerung sämtlicher Thermen bei den Sondereigentümern [§71n (2) GEG]	31.12.2024
Rückantwort des Bezirksschornsteinfegermeisters [§71n (1) GEG]	6 Monate nach Anfrage
Information der Sondereigentümer über die ermittelten Informationen durch die GdW (respektive den Verwalter) [§71n (3) GEG]	9 Monate nach Anfrage
Information der GdW (respektive des Verwalters) über den Austausch einer Therme oder eine Änderung zu den gemachten Mitteilungen durch den Sondereigentümer [§71n (2) GEG]	Unverzüglich
Einladung einer Eigentümerversammlung durch den Verwalter sowie die GdW Kenntnis des Austauschs einer Gastherme erhält [§71n (4) GEG]	Unverzüglich

Eigentümerversammlungen

Maßnahmen	Fristen
Information der Sondereigentümer über die gesetzlichen Regelungen gemäß GEG durch den Verwalter nach Austausch der ersten Therme	Unverzüglich (auf Versammlung)
Erstellung und Beschlussfassung eines Umsetzungskonzeptes zur Erfüllung der E65-Vorgaben durch die GdW [§71n (5) GEG]	5 Jahre (nach Austausch der ersten Therme)
Bericht über den Stand der Umsetzung auf der Eigentümerversammlung durch die GdW (respektive den Verwalter) [§71n (5) GEG]	Jährlich

Besondere Regelungen zur Beschlussfassung und Kostentragung

Gegenstand	Regelung
Beibehaltung dezentrale Versorgung	Nur mit 2/3 der abgegebenen Stimmen und mind. 50 % der MEA möglich [§71n (6) GEG]
Kostenverteilung Umstellung auf eine Zentralheizung (im Gemeinschaftseigentum)	Nach Miteigentumsanteilen (MEA) [§71n (7) GEG]
Kostenverteilung Umstellung auf eine Zentralheizung (im Sondereigentum)	Per Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit [nach § 16 (2) WEG]

Einbau von Messeinrichtungen

Im Zusammenhang mit den Neuregelungen des GEG hat der Gesetzgeber zugleich auch die erforderlichen Anpassungen in der Heizkostenverordnung im Hinblick auf die Einbindung von Wärmepumpen vorgenommen:

Die bisherige Ausnahmeregelung für Wärmepumpen in Bezug auf die verbrauchsabhängige Kostenaufteilung auf die Nutzer wurde abgeschafft, stattdessen muss der Stromverbrauch zur Wärme-/Warmwasserbereitung entsprechend erfasst werden [§§7 (2) +11 (1) 3. HeizkostenVO].
Sofern der anteilige Verbrauch der Nutzer an Wärme / Warmwasser aus Wärmepumpen per 01.10.2024 noch nicht erfasst wird, muss der Gebäudeeigentümer bis zum 30.09.2025 eine entsprechende Zählerausstattung nachrüsten [§12 (3) HeizkostenVO].
Sofern in einem Gebäude ein oder mehrere Nutzer eine Bruttowarmmiete zahlen, muss der Gebäudeeigentümer vor der ersten Abrechnungsperiode nach dem 30.09.2025 den jeweiligen Anteil (Umlage nach Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche) der Nutzer am Durchschnittswert der Kosten für Wärme/Warmwasser in den Jahren 2022-2024 ermitteln.

Gewerbe/Nichtwohngebäude

Gebäudeautomation

Nichtwohngebäude, die durch eine Heizungs-/Klima- oder kombinierte Lüftungs-/Wärmeanlage mit einer Leistung von mehr als 290 kW versorgt werden, müssen bis zum 31.12.2024 mit einem System zur Gebäudeautomation und -steuerung versehen werden [§71a (1) GEG]. Im Detail bedeutet dies, dass in Bestandsgebäuden

Sämtliche Hauptenergieträger bzw. ihre Verbräuche müssen erfasst, protokolliert und per digitaler Schnittstelle analysiert werden können sowie die für Energieeffizienz zuständige Person über Optimierungspotential informiert werden können [§71a (2) GEG].
Es muss eine für die Energieeffizienz des Gebäudes zuständige Person bestimmt werden [§71a (2) GEG].
Sofern Bestandsgebäude bereits mit einem System vom Automatisierungsgrad B oder besser ausgestattet sind, müssen die vorhandenen Systeme in die Lage versetzt werden, verbunden angesteuert zu werden [§71a (4) GEG].

Gebäudeautomation

Um die Transformation des Gebäudesektors zur Klimaneutralität zu forcieren, hat der Gesetzgeber begleitend zu der Umstrukturierung der Förderbedingungen auch die Rahmenbedingungen für die Weitergabe der Modernisierungskosten an Mieter überarbeitet. Die Zielsetzung lag hierbei auf einer sozialvertraglichen Gestaltung der Auflagen zur Berücksichtigung der erneuerbaren Energien beim Heizungsaustausch (E65, siehe Punkt 1.4) gemäß §71 GEG:

Sofern Eigentümer einen Heizungsaustausch gemäß § 71 (1) GEG (E65-Auflagen) vornehmen und hierbei Fördermittel erhalten, so können sie nach Abzug der Fördermittel 10 % (anstelle von nur regulär 8 %) der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen und können die Erhaltungskosten pauschal in Höhe von 15 % abziehen (eine aufwändige Berechnung entfällt) [§559e BGB].
Die auf den Mieter umlegbaren Kosten gemäß einer Modernisierungsmieterhöhung für einen Heizungsaustausch gemäß § 71 (1) GEG (E65-Auflagen) werden auf max. 0,50 EUR/m2 Wohn-/Nutzfläche innerhalb von 6 Jahren begrenzt [§559(3a) BGB].
Sofern die Wärmebereitung aufgrund des Heizungsaustauschs ab dem 01.01.2024 per Wärmepumpe erfolgt, so müssen bestimmte technische Parameter erfüllt sein, damit 8 % der Kosten im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden können, andernfalls reduziert sich der Anteil um 50 % [§71o GEG].

Abseits dieser auf die Neuregelung des GEG abgestimmten Änderungen wurde zugleich die laufende höchstrichterliche Rechtsprechung umgesetzt, indem zukünftig bei der Berechnung der abzuziehenden Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen nun auch der Abnutzungsgrad der erfassten Bauteile berücksichtigt werden muss [§559(2) BGB].