Ein Sanierungsfahrplan, Seite für Seite: Zweifamilienhaus im Osterzgebirge

Dieser Sanierungsfahrplan gehört zu einem Zweifamilienhaus im Osterzgebirge. Lehrreich ist er wegen einer Entscheidung, die vor ihm fiel. 2025 hatten die Eigentümer einen neuen Gasbrennwertkessel einbauen lassen, bevor es einen Plan für die Hülle gab. Ich gehe den Bericht in der Reihenfolge seiner Seiten durch, alle Werte sind aus meinem Bericht, Zahlen gerundet; die Eigentümer und ihre Adresse bleiben ungenannt. Am Ende steht, was sich an den Förderzahlen verschoben hat, seit der Fahrplan am 1. Juni 2026 fertig war.

Wie sieht ein Sanierungsfahrplan aus?

Ein geförderter Sanierungsfahrplan besteht aus zwei Dokumenten, die Ihnen übergeben und erklärt werden müssen: dem Fahrplan mit Ist-Zustand, Fahrplanseite, Kosten und Energiepreisen und der Umsetzungshilfe mit einer Seite je Maßnahme und den Kennwerten vor und nach jedem Paket.

In diesem Fall hat der Fahrplan 14 Seiten und die Umsetzungshilfe 46. Der Fahrplan beginnt mit einem Anschreiben, den Gebäudedaten und einer farbigen Bewertung von Hülle und Anlagentechnik, Bauteil für Bauteil, von sehr schlecht bis sehr gut. In der Mitte steht die Fahrplanseite. Links das Haus heute, rechts das Ziel, dazwischen die Pakete auf einer Zeitleiste, die ich mit den Eigentümern abgestimmt habe. Danach folgen die Kosten je Paket, die Energiepreise, mit denen gerechnet wurde, und die nächsten Schritte.

Die Umsetzungshilfe ist das Dokument für die Baustelle. Jedes Paket bekommt eine Übersicht mit den Kennwerten danach und dem Förderprogramm, das am Tag des Berichts passte, jede Maßnahme eine Seite mit Kurzbeschreibung und einem Abschnitt "Zu beachten". Dort steht etwa, dass neue Fenster nach RAL-Montage mit drei Dichtungsebenen eingebaut werden und dass die Anschlüsse an Fensterbank und Laibung die heiklen Stellen sind. Am Schluss kommen Tipps zum Heizen und Lüften, Hinweise zur Qualitätssicherung und die technische Dokumentation mit Nutzereinfluss, Anlagentechnik und den U-Werten jedes Bauteils vor und nach der Sanierung.

Am Ende des Fahrplans steht, wen Sie vor dem Bau hinzuziehen sollten. Für dieses Haus sind es sechs Fachleute:

• ein Architekt für die Planung der Umbauten,
• ein Statiker, der den Dachstuhl vor der Photovoltaik auf Tragfähigkeit prüft,
• der Schornsteinfeger für den Schornstein,
• ein Holzschutzgutachter für Dachstuhl und Holzbalkendecken,
• ein Fachplaner für die Lüftungsanlage,
• ein Energiesachverständiger für das Lüftungskonzept.

Die Liste hat einen Grund. Der Fahrplan ist das Ergebnis einer Energieberatung und ersetzt ausdrücklich keine Ausführungsplanung.

Das Haus und sein neuer Kessel

Gebäude

freistehend, zwei Wohnungen, eine davon im Keller

Baujahr

Mitte der Neunziger

Wohnfläche

rund 185 m²

Wände

Hochlochziegel, innen und außen ungedämmt

Fenster

Holz, zweifach verglast, aus der Bauzeit

Heizung

Gasbrennwertkessel von 2025, auch für Warmwasser

Lüftung

über die Fenster

Die Hauptwohnung liegt im Erd- und Dachgeschoss, die Einliegerwohnung im Keller hat einen eigenen Eingang. Beheizt ist alles vom Keller bis unters Dach, und der unbewohnte Spitzboden ist bis zum First gedämmt. Der Putz ist für Region und Baujahr in gutem Zustand, das hölzerne Dachflächenfenster im Treppenhaus zeigt dunkle Verfärbungen. Der Kessel steht im Dachgeschoss.

Das jüngste Bauteil des Hauses ist also ausgerechnet die Heizung. Einen Kessel, der gerade ein Jahr läuft, baut kaum jemand wieder aus. Der Fahrplan musste deshalb zeigen, was neben diesem Kessel sinnvoll ist und wann eine Wärmepumpe dazukommt.

Der Ist-Zustand in Zahlen

Der Fahrplan bewertet das ganze Haus nach seinem Primärenergiebedarf je Quadratmeter Gebäudenutzfläche. Hier sind es 170 kWh/(m²a). Die Farbskala des Berichts stuft in Schritten bis 30, 60, 90, 130, 180 und 230 kWh/(m²a) ab, und 170 fällt in die Stufe über 130 bis 180 für teilsanierte oder unsanierte Gebäude. Für einen Neubau nach dem Stand von 2020 nennt dieselbe Skala höchstens 60.

170 heute38 nach Paket 5

1. fortschrittlich
2. Neubau 2020
3. Neubau 2002/2009
4. teilsaniert
5. teil- oder unsaniert
6. teil- oder unsaniert

0306090130180230

• fortschrittlich 0 bis 30
• Neubau 2020 30 bis 60
• Neubau 2002/2009 60 bis 90
• teilsaniert 90 bis 130
• teil- oder unsaniert 130 bis 180
• teil- oder unsaniert 180 bis 230

Quelle: Sanierungsfahrplan, Farbskala S. 6 und Fahrplanseite S. 7; über 230 folgt eine siebte Stufe

Neben dem Primärenergiebedarf zeigt die Fahrplanseite drei weitere Werte für heute: 38 kg CO₂-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr, einen erwarteten Endenergieverbrauch von rund 32.400 kWh und Energiekosten von 4.450 € im Jahr.

Beim Endenergieverbrauch lohnt ein zweiter Blick. Unter Normbedingungen rechnet die Software für das Haus rund 38.800 kWh Endenergie im Jahr. Der erwartete Verbrauch entsteht, indem der Bericht diesen Bedarf mit den Abrechnungen und den Klimafaktoren der letzten drei Jahre abgleicht, und er liegt rund ein Sechstel darunter. Festgehalten ist auch, wie im Haus gelebt wird: 20 bis 22 °C, Arbeit von zu Hause, Lüften über gekippte Fenster.

Mit dem erwarteten Verbrauch rechnet der Fahrplan die Energiekosten. Ob ein Haus eine Effizienzhaus-Stufe erreicht, weist man nach der BEG WG dagegen immer mit dem berechneten Bedarf nach. Wer nach der Sanierung seine Abrechnung neben den Fahrplan legt, muss wissen, welche der beiden Zahlen er vor sich hat.

Die Energiepreise stehen auf einer eigenen Seite, übernommen aus den Abrechnungen des Versorgers: 12,95 Cent je Kilowattstunde Gas und 28 Cent je Kilowattstunde Strom, dazu 150 € und 120 € Grundpreis im Jahr. Ändern sich die Preise, lässt sich jede Energiekostenzahl im Fahrplan von dieser Seite aus neu rechnen.

Die Fahrplanseite: fünf Pakete bis zum Effizienzhaus

Auf der Fahrplanseite stehen die fünf Pakete nebeneinander, jedes mit seinem Zeitpunkt, der Investition, den Sowieso-Kosten und der Förderung. Drei tragen eine Jahreszahl, 2026, 2027 und 2029. Paket 4 kommt, wenn die Fenster instand gesetzt werden müssen, und Paket 5 nur, wenn die Eigentümer ein Effizienzhaus planen.

1. 01

   2026

   Paket 1 tauscht ein Kellerfenster und das Dachflächenfenster und stellt die Heizung neu ein.

2. 02

   2027

   Paket 2 dämmt die oberste Geschossdecke und bringt eine Photovoltaikanlage aufs Dach.

3. 03

   2029

   Paket 3 setzt eine Wärmepumpe für Heizung und Warmwasser neben den Gaskessel.

4. 04

   Wenn fällig

   Paket 4 ersetzt alle Fenster durch dreifach verglaste, mit Luftdichtheits- und Lüftungskonzept.

5. 05

   Für ein Effizienzhaus

   Paket 5 dämmt Dach, Fassade und Keller und bringt eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

Zusammen sind das 285.500 € Investition und 46.250 € Förderung nach dem Stand vom Juni 2026. Am meisten erklärt die Spalte mit den Sowieso-Kosten. Gemeint sind nach der Erläuterung im Fahrplan Kosten, die ohnehin für notwendige Instandsetzungen, andere Modernisierungen oder Umbauten anfallen, und energetisch bedingt ist nur der Rest. Bei Paket 4 bleiben von 42.000 € nur 6.000 € energetisch bedingt, weil die alten Fenster als Instandsetzung sowieso anstehen.

• Paket 12.000 €
• Paket 211.000 €
• Paket 339.500 €
• Paket 46.000 €
• Paket 5165.000 €

Quelle: Sanierungsfahrplan, Kostendarstellung S. 10; Investition minus Sowieso-Kosten, selbst gerechnet

Von den 285.500 € sind 62.000 € Sowieso-Kosten. Energetisch bedingt bleiben 223.500 €, nämlich 2.000, 11.000, 39.500, 6.000 und 165.000 € für die Pakete 1 bis 5. Fast drei Viertel davon stecken in Paket 5.

Bei den Energiekosten verteilt sich die Wirkung anders. Die Pakete 1 und 2 senken sie zusammen um 400 € im Jahr, Paket 3 allein um 1.150 €, die Pakete 4 und 5 zusammen um 1.300 €. Den größten einzelnen Schritt macht der Wechsel auf die Wärmepumpe.

€ im Jahr

01.0002.0003.0004.0005.000

012345

Paket (0 = heute)

• Energiekosten laut Fahrplan

Werte als Tabelle

Paket (0 = heute)	Energiekosten laut Fahrplan
0	4.450
1	4.250
2	4.050
3	2.900
4	2.600
5	1.600

Quelle: Sanierungsfahrplan, Kostendarstellung S. 10, gerechnet mit den Energiepreisen von S. 11

Gerechnet ist das mit den Preisen vom Tag der Erstellung. Steigen sie, wie der Bericht mit Blick auf den CO₂-Preis erwartet, können die Einsparungen größer ausfallen.

Paket 1 und 2: erst einstellen, dann die Decke

Paket 1 ist das kleinste. Es tauscht das Kellerfenster im Abstellraum und das verfärbte Dachflächenfenster, und es bringt die Heizung in Ordnung: hydraulischer Abgleich nach Verfahren B, Systemtemperaturen von 55 °C im Vorlauf und 40 °C im Rücklauf. In der technischen Dokumentation steht der Kessel danach mit 12 statt 22 kW, denn zur Heizungsoptimierung gehört, den Wärmeerzeuger auf die Heizlast einzustellen. Der Primärenergiebedarf sinkt von 170 auf 160 kWh/(m²a), die Energiekosten um 200 € im Jahr. Die 1.100 € Förderung setzt der Bericht für den Fenstertausch an.

Paket 2 dämmt die oberste Geschossdecke zum unbewohnten Spitzboden mit 8 cm Mineralwolle der Wärmeleitgruppe 035, begehbar mit Rauspund abgedeckt und diffusionsoffen. Die Decke erreicht heute schon einen U-Wert von 0,21 W/(m²K), danach 0,14, der Gewinn ist also klein. Die Umsetzungshilfe knüpft die Arbeit an eine Bedingung. Der Deckenputz muss als luftdichte Ebene geprüft werden, sonst zieht warme, feuchte Raumluft in die Dämmung und kondensiert dort. Wie das an einer Holzbalkendecke gelingt, zeigt der Beitrag Holzbalkendecke dämmen.

Die Photovoltaikanlage im selben Paket bekommt keinen Zuschuss, und der Bericht verlangt vorher einen Statiker für den Dachstuhl. Ihr Strom kann laut Umsetzungshilfe auch eine Wärmepumpe betreiben, und die kommt zwei Jahre später. Paket 2 senkt die Energiekosten um weitere 200 € im Jahr; die Erlöse aus der Anlage setzt die Kostendarstellung mit rund 50 € im Jahr an. Wie man eine Anlage auf den eigenen Verbrauch hin plant, steht im Beitrag zur Photovoltaik.

Warum steht die Wärmepumpe erst in Paket 3?

Die Wärmepumpe steht in Paket 3, weil das Haus 2025 einen neuen Gasbrennwertkessel bekommen hat; der Fahrplan setzt sie für 2029 an und lässt den Kessel als zweiten Erzeuger stehen, der dann laut technischer Dokumentation noch 11 % der Heizwärme liefert.

Mit der Dämmung hat diese Reihenfolge wenig zu tun. Der Heizwärmebedarf liegt nach Paket 2 praktisch noch dort, wo er heute liegt, bei rund 22.800 kWh im Jahr, denn Fenster und Fassade kommen erst später. Klein bleiben kann die Wärmepumpe trotzdem, weil sie nicht allein heizt. Der Fahrplan rechnet mit 6,4 kW Wärmepumpe und einem Kessel mit 9 kW für den Rest. Die Wärmepumpe liefert 89 % der Heizwärme und 80 % des Warmwassers, gerechnet mit einer Jahresarbeitszahl von 3,0.

Nach den Paketen 4 und 5 steigt ihr Anteil an der Heizwärme auf 95 und 98 %. Schon mit Paket 3 fällt der erwartete Endenergieverbrauch von rund 30.000 auf 12.000 kWh im Jahr, vor allem, weil die Wärmepumpe aus einer Kilowattstunde Strom im Mittel drei Kilowattstunden Wärme macht. Der Primärenergiebedarf sinkt von 155 auf 88 kWh/(m²a).

Die Umsetzungshilfe knüpft das Paket an vier Bedingungen:

• eine genaue Heizlastberechnung, bevor das Gerät ausgewählt wird,
• einen Pufferspeicher, damit die Wärmepumpe nicht ständig ein- und ausschaltet,
• den hydraulischen Abgleich vor dem Einbau,
• Warmwasser mit höchstens 50 °C, damit die Wärmepumpe effizient bleibt.

Eine Brauchwasser-Wärmepumpe allein für das Warmwasser hat der Bericht als Alternative geprüft. Sie hängt stark am Nutzerverhalten und passt wegen der Einliegerwohnung möglicherweise nicht.

Paket 4 und 5: ohne Jahreszahl

Paket 4 ersetzt alle Fenster durch dreifach verglaste mit einem U-Wert von 0,95 statt 1,30 W/(m²K). Dazu gehören ein Luftdichtheitskonzept und ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6, denn das Haus wird dichter; in der Rechnung rückt es von Luftdichtheitskategorie 3 auf 1a. Der Primärenergiebedarf sinkt auf 75 kWh/(m²a), die Energiekosten auf 2.600 € im Jahr.

Paket 5 ist die große Sanierung für zusammen 175.000 €:

• Untersparrendämmung im bewohnten Dach und ein Wärmebrückenkonzept,
• gedämmte Außentüren,
• 12 cm Wärmedämmverbundsystem an der Fassade und eine Innendämmung der Außenwände an der Hangseite,
• Dämmung der Bodenplatte im Keller,
• eine Lüftungsanlage mit 88 % Wärmerückgewinnung.

Die Außenwand kommt damit von 0,48 auf 0,20 W/(m²K), der spezifische Transmissionswärmeverlust, also der mittlere U-Wert der ganzen Hülle, von 0,55 auf 0,31 W/(m²K). Am Ende stünde ein Effizienzhaus 70 EE mit 38 kWh/(m²a) Primärenergie, 5.750 kWh erwartetem Endenergieverbrauch und 1.600 € Energiekosten im Jahr. Für die Innendämmung am Hang verlangt die Umsetzungshilfe eine eigene Fachplanung und eine schlagregendichte Fassade; warum, erklärt der Beitrag zum Feuchteschutz.

Effizienzhaus 55 verfehlt der Plan knapp, und zwar an der Hülle. Beim Primärenergiebedarf erlaubt diese Stufe 55 % des Referenzgebäudes, hier 44 kWh/(m²a), und das Haus läge mit 38 darunter. Beim Transmissionswärmeverlust erlauben die Technischen Mindestanforderungen der BEG WG für diese Stufe höchstens 70 % des Referenzgebäudes, hier rund 0,28 W/(m²K), und der Plan kommt auf 0,31.

Der Bericht nennt auch, was nicht geht. Die Dachflächen am Erker lassen sich von außen nicht dämmen, eine Dämmung von innen hält der Bericht dort für nicht sinnvoll, und die Eigentümer wollten sie auch nicht. Für diese Flächen gibt es deshalb keinen Vorschlag, der nach der BEG förderfähig wäre, und genau so steht es als Hemmnis im Bericht.

Wegen der Wärmebrücken verlangt die Umsetzungshilfe, bei jedem Schritt die Anschlüsse an später zu sanierende Bauteile so vorzurüsten, dass auch diese später wärmebrückenarm angeschlossen werden können. Wer in Paket 4 neue Fenster setzt, plant also den Anschluss an eine Fassadendämmung mit, die vielleicht nie kommt.

Was der Fahrplan an Förderung auslöst

Die Förderzahlen auf der Fahrplanseite hat die Software nach den Programmen gerechnet, die am 1. Juni 2026 galten, und der Bericht sagt selbst, dass sie nur informieren und keinen Anspruch begründen. Am 21. Juli 2026, sieben Wochen später, trat eine neue Richtlinie BEG EM in Kraft, amtlich die Fassung vom 17.08.2026, und ersetzte die vom 21. Dezember 2023. Für dieses Haus betrifft die wichtigste Änderung den iSFP-Bonus.

Den Bonus von 5 Prozentpunkten gibt es nach Nr. 8.4.2 nur noch für Maßnahmen ab 30.000 € Investition, und nur für den Teil der Kosten, der über der Höchstgrenze ohne Fahrplan liegt. Für Hülle und Anlagentechnik liegt diese Grenze im Zweifamilienhaus nach Nr. 8.3.1 a bei 45.000 € je Kalenderjahr, 30.000 € für die erste und 15.000 € für die zweite Wohnung. Mit iSFP-Bonus steigt sie auf 90.000 €. Wie der Bonus im Einzelnen rechnet, erklärt der Beitrag Förderprogramme im Überblick.

Für Paket 3 zählt der Tag des Antrags. Ab dem ersten Quartal 2027 sinkt der Fördersatz für Wärmepumpen nach Nr. 8.4.1 c auf 15 %, dazu kommen nach Nr. 8.4.6 15 Prozentpunkte für Wärmepumpen mit Ursprung in der EU. Die Höchstgrenze für die erste Wohnung, heute 28.000 €, sinkt nach Nr. 8.3.1 a ab dem 1. Februar 2027 jedes halbe Jahr um 750 €, die zweite Wohnung bleibt bei 15.000 €. Für einen Antrag zwischen Februar und Juli 2029 sieht das so aus:

Höchstgrenze erste Wohnung

24.250 €

Höchstgrenze zweite Wohnung

15.000 €

Fördersatz ab 2027 und Bonus für eine Wärmepumpe aus der EU

15 % + 15 %

39.250 € · 30 %

11.775 €

Zuschuss ohne Einkommens-Bonus

rund 11.800 € statt 15.750 €

Ohne EU-Ursprung bliebe die Hälfte. Den Klimageschwindigkeits-Bonus gibt es hier nicht: Nach Nr. 8.4.4 setzt er den Austausch einer mindestens 20 Jahre alten Gasheizung voraus, danach darf kein Gas mehr heizen, und für Anträge ab dem 1. August 2028 fällt er ohnehin weg. Den Einkommens-Bonus nach Nr. 8.4.5 bekommen nur selbstnutzende Eigentümer mit bis zu 50.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen, und nur für ihre eigene Wohnung.

Bei Paket 5 hat sich am meisten verschoben. Nach dem Merkblatt der KfW zum Programm 261, gültig ab 21.07.2026, gibt es für ein Effizienzhaus 70 EE 0 % Tilgungszuschuss und für ein Effizienzhaus 55 EE 5 %, und genau diese Stufe verfehlt der Plan an der Hülle. Der Bericht nennt als Alternative den Weg in Etappen über Einzelmaßnahmen beim BAFA, und auf diesem Weg trägt der Fahrplan weiter. Ab 2027 kommt nach Nr. 8.4.3 ein Bonus hinzu, der für private Eigentümer ebenfalls einen geförderten Fahrplan voraussetzt: 5 Prozentpunkte, wenn eines der energetisch schlechtesten Häuser gedämmt wird, ohne Mindestinvestition und für höchstens drei Anträge. Ob ein Haus dazu zählt, erklärt der Beitrag Worst Performing Building.

Was davon bei Ihrem Haus greift, hängt an der Zahl der Wohnungen, der Höhe jeder Maßnahme und dem Zeitpunkt des Antrags. Genau das rechnet der Fahrplan Paket für Paket aus: Fahrplan für Ihr Haus: Preis und Ablauf.

Häufige Fragen

Quellen und Fundstellen